O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto de competência dos municípios que, como o nome diz, deve ser pago para que seja efetuada a transmissão onerosa inter vivos da propriedade imobiliária. É, portanto, imposto muito conhecido das incorporadoras, construtoras e de quem atua na área imobiliária em geral. O imposto se relaciona diretamente com a seara dos cartórios de registro de imóveis, já que a certidão de quitação de ITBI, emitida pela prefeitura, é documento requisitado para se efetuar o registro do título translativo de propriedade. O título translativo de propriedade na maioria das vezes é a escritura de promessa de compra e venda.
Pois bem. Na prática, até a decisão do Tema Repetitivo 1.113 do STJ, cujo acórdão foi publicado em 03/03/2022, o cálculo do ITBI era feito com base no valor venal, estipulado pela prefeitura, que o define basicamente conforme a metragem, localização do imóvel, tempo de existência e acessões ali realizadas. Em geral, o valor venal coincide com o constante nas guias de IPTU (que tributa a propriedade) do imóvel, sendo calculado a partir da Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local. Ocorre que essa base de cálculo – o valor venal – é puramente formal, e nem sempre reflete o valor real de mercado do imóvel, que considera não somente a localização e a metragem do imóvel, mas também inúmeros outros fatores, como, por exemplo, o fluxo de pessoas na região, em se tratando de imóveis comerciais, ou os interesses em jogo das partes.
Então, a questão submetida à julgamento foi a seguinte: a) definir se a base de cálculo do ITBI deve estar vinculada à do IPTU, pelo valor venal; b) bem como se é legítima a adoção de valor venal previamente fixado pela prefeitura, e defini-lo como a base de cálculo. Com forte fundamento no princípio da boa-fé objetiva, a tese firmada trouxe elementos econômicos subjetivos à fixação da base de cálculo, definindo a base de cálculo do ITBI como sendo o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
Desse modo, o valor da transação, declarado pelo contribuinte, goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, sendo defeso ao município arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência, estabelecido unilateralmente pelo poder público. Ainda, a base de cálculo estipulada pelo cidadão ou empresa só poderá ser afastada mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. De se concluir portanto que a decisão do STJ dá maior ênfase à autonomia privada, adequando o direito à realidade mercadológica, respeitando a vontade e interesses pessoais das partes, uma mudança de perspectiva cada vez mais ocorrente no direito civil contemporâneo.
