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Contrato de Locação e COVID-19

Ano XIV • abr 2020139

Com a chegada do Covid-19 e a respectiva declaração de calamidade pública pelos entes governamentais brasileiros determinando o fechamento de estabelecimentos comerciais, shoppings centers e comércio em geral, reconhecendo o Covid-19 como força maior, muitos questionamentos tem sido feitos por clientes em relação aos seus impactos nos contratos de locação.

 

Alguns dos principais questionamentos apresentados diz respeito a rescisão contratual, possibilidade ou não de suspensão do pagamento de alugueis, bem como sua redução em virtude do Covid-19.

 

Em relação à rescisão, já existem inúmeros julgados na Justiça brasileira declarando-a sem a aplicação da multa rescisória contratual ao locatário, tendo em vista que a referida rescisão não correu por sua culpa, mas por motivos de força maior.

 

Entretanto, em relação a eventual suspensão ou redução do pagamento de aluguel enquanto perdurar a força maior, ainda não há uma posição consolidada na jurisprudência, tendo em vista que não há qualquer previsão legal na Lei 8.245/91 (Lei de locação), mas apenas a interpretação conjugada dos artigos 393, 317 e 422 do Código Civil.

 

O contrato de locação celebrado entre locador e locatário é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, ou seja, a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueis, comutativo e de execução continuada, nos termos do artigo 317 do Código Civil.

 

É indispensável, portanto, demonstrar a alteração da base objetiva do contrato em razão de circunstância excepcional e de força maior, ou seja, o Covid-19 e a regulamentação de quarentena, proibindo o atendimento presencial nos estabelecimentos, o que afeta diretamente as atividades do locatário, na medida em que a pandemia instaurada pela disseminação rápida e global de vírus acabou por levar as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas com objetivo de garantir a diminuição de circulação das pessoas e dos contatos sociais.

 

Em um processo judicial distribuído no Tribunal de Justiça de São Paulo, foi deferida uma liminar para que o locatário efetue o pagamento de 30% do aluguel fixado em contrato, sob o fundamento de a redução do aluguel é necessária para manter a saúde financeira do estabelecimento, no caso um restaurante, sem prejudicar os proprietários do imóvel que continuarão tendo uma fonte de renda durante a pandemia, determinando-se que ambas as partes dividam e suportem os prejuízos em decorrência dessa calamidade pública.

 

Essa decisão citou o decreto estadual que regulamenta a quarentena em São Paulo, proibindo o atendimento presencial nos restaurantes, o que afeta diretamente as atividades do locatário, sendo reconhecido, também, que o aluguel é uma fonte de renda para os proprietários do imóvel, especialmente se forem pessoas físicas.

 

Assim, da mesma forma que a decretação de calamidade pública obrigou todos os comerciantes a fechar seus estabelecimentos com objetivo de evitar a disseminação do COVID-19, esses comerciantes não estão conseguindo exercer seu direito de uso pacífico do imóvel para exercer suas atividades. Em contrapartida, os locadores também não podem ficar sem receber os alugueis dos imóveis, especialmente nos casos em que os utiliza para seus sustento e de sua família e por estar sem a respectiva posse direta do imóvel locado.

 

Nesse sentido, em virtude desse manifesto conflito de interesses entre locador e locatário, e considerando que (i) ambas as partes estão seguindo rigorosamente a legislação vigente sem qualquer inadimplemento contratual, (ii) que a determinação de fechamento das atividades ocorreu por parte dos órgãos públicos, e (iii) diante da necessidade de se dividirem os prejuízos, ambas partes devem entrar em contato, fazer concessões mútuas e chegar a um denominador comum, dividindo-se os prejuízos, com objetivo precípuo de se comporem e buscarem a preservação e equilíbrio econômico financeiro do contrato de locação enquanto perdurar o decreto de calamidade pública, o que poderá preservar, inclusive, inúmeros empregos diretos e indiretos, evitando-se, assim, maiores prejuízos.

 

Em última hipótese, não havendo qualquer tipo de composição, o locatário deve ingressar em juízo requerendo o restabelecimento equilíbrio econômico financeiro do contrato de locação enquanto perdurar o decreto de calamidade pública e o respectivo fechamento das atividades, buscando a redução do aluguel para que esteja compatível com as atividades do locatário e com os seus rendimentos auferidos, para que qualquer das partes não arque sozinha com os prejuízos, repartindo-os entre as partes contratantes nesse momento de quarentena.

 

Enfim, é recomendável neste momento de calamidade pública que locador e locatário se utilizem de bom senso e de senso humanitário, resguardados pela boa fé objetiva na formação e execução dos contratos, nos termos do artigo 422 do Código Civil, com objetivo de renegociarem os alugueis e encargos da locação no período de quarentena visando à melhor solução para ambos, o equilíbrio econômico financeiro do contrato, dividindo-se os prejuízos e a continuação perene de suas atividades.

Expediente

Diego Martinez e Sara França

Diego Martinez  é Advogado do Escritório GVM | Guimarães & Vieira de Mello Advogados em São Paulo, bacharel em Direito pela FMU,  Pós Graduado em Direito Penal e Processual Penal pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, Pós Graduado em Direito Imobiliário pela FGV/SP, Especialista em Compliance pela FGV/SP e Coordenador da área no GVM bem como Coordenador do Diretito Contencioso Cível Estratégico nas áreas: cível, imobiliária, empresarial, indenizatórias em geral e locaçãoE-mail: dmartinez@gvmadvogados.com.br 

 

Sara França é Estagiária no Departamento de Direito Cível do Escritório GVM | Guimarães & Vieira de Mello Advogados. Cursa o 9º período em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG). E-mail: sfranca@gvmadvogados.com.br

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