As mudanças na alienação fiduciária e seu impacto no mercado imobiliário

Por Daniel Brunner e Marcello Vieira de Mello

Tendo em vista sua ampla utilização no mercado imobiliário nacional, talvez seja até desnecessário destacar que a Alienação Fiduciária é um instrumento de garantia em transações imobiliárias, lastreado na transferência de bens para adimplemento de uma eventual dívida, com trâmite extrajudicial legalmente definido.

Quanto a esse instituto, destaca-se a promulgação da Lei nº 13.465/2017, que alterou algumas disposições da Lei n° 9.514/1997, e trouxe relevantes alterações ao Código de Processo Civil, em especial quanto ao financiamento habitacional.

Inicialmente, quanto as principais alterações, podemos destacar a questão do valor de avaliação do imóvel. Antes, o valor do imóvel para fins de leilão era livremente estabelecido pelas partes, sem a estipulação de qualquer patamar mínimo. Com a vigência da nova lei, essa questão foi de pronto superada, pois como pode ser claramente observado pela nova redação do Parágrafo Único do Artigo 24 da Lei n° 9.514/1997, o valor mínimo a ser estabelecido pelo imóvel será a base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

“Parágrafo único.  Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.”

Com tal alteração, as chances de procedência de habitual pleito de suspensão de leilões baseada na alegação dos executados de avaliação irrisória do imóvel serão consideravelmente diminuídas.

Outra alteração relevante na Lei diz respeito à eventual ocultação proposital do notificado. Consigna-se que o Artigo 26 da Lei n° 9.514/1997, ordinariamente estipula os procedimentos a serem adotados para que o imóvel financiado se torne propriedade definitiva do credor em eventual situação de inadimplência.

Antes, na hipótese de ocultação do devedor, o Cartório de Registro de Imóveis promovia a intimação do mesmo via edital, o que protelava consideravelmente a consolidação da propriedade em nome do Credor.

Com o advento do parágrafo 3º-A do Artigo 26 da Lei n° 9.514/1997, incluído na Lei promulgada em 2017, após duas tentativas infrutíferas sem localização do devedor, e havendo suspeita de ocultação, poderá se dar a chamada intimação “por hora certa, sendo o ato efetivado em nome de familiares ou até mesmo de vizinhos do devedor.

“§ 3º-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).”

Ainda, quanto a questão da intimação do Devedor, com a inclusão do parágrafo 3º-B no Artigo 26 da Lei n° 9.514/1997, na hipótese do Devedor residir em condomínio ou loteamento fechado, o oficial terá a faculdade de intimar o porteiro ou o recepcionista.

“§ 3º-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

Outra importante alteração levada a cabo pela Lei nº 13.465/2017, e que está estritamente relacionada a Intimação do Devedor é a implantação de procedimento para a purgação da mora e consolidação da propriedade. Até a promulgação da Lei, o prazo para a purgação da mora era de 15 (quinze) dias após a notificação do devedor. Contudo, após o advento da Lei, em especial o Artigo 26-A, §§ 1º e 2º, os devedores de operações de financiamento habitacional terão uma dilação do prazo, de 45 (quarenta e cinco) dias para adimplir o passivo apurado, devidamente atualizado.

“Art. 26-A.  Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.

§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.”

Sabe-se que o Artigo 27 da Lei n° 9.514/1997 ordinariamente tem o escopo de disciplinar as providências acerca das Hastas Públicas oriundas de Alienações Fiduciárias. Nesse ponto, também foram sucedidas relevantes alterações. Até a vigência da nova Lei não era exigida a intimação do Devedor acerca de informações do Leilão (data, horários e etc.), bem como não era previsto o Direito de Preferência do Devedor na arrematação do bem ora em leilão.

Os Parágrafos “2º-A” e “2º-B”, vieram para inovar nesse sentido. Enquanto o Parágrafo “2º-A” determina que agora os Devedores deverão necessariamente ser intimados das informações dos Leilões nos endereços constantes do contrato, inclusive o endereço eletrônico (e-mail informado), o Parágrafo “2º-B” inova no sentido de prever que desde a consolidação da mora até a data da realização do segundo leilão, o Devedor poderá adquirir o imóvel, com preferência sobre os demais pretendentes, desde que quite integralmente a dívida inerente ao financiamento e as despesas incidentes.

 

“§ 2º-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.”

A nova lei também inova, em seu Artigo 30, Parágrafo único, quando prevê que nas operações de financiamento imobiliário, após a devida consolidação da propriedade, restringirá os debates judiciais acerca de eventuais cláusulas abusivas ou sobre os procedimentos de cobrança ou Hastas Publicas exclusivamente em demanda autônoma que versará sobre perdas e danos supostamente percebidos. Antes não existia tal previsão e após consolidada a propriedade o financiado não poderá mais impedir o leilão alegando, por exemplo, abusividade de juros ou valor irrisório do imóvel.

“Art.30    …………………………………………………

Parágrafo único.  Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.”

E por último e não menos interessante, destaca-se a inovação trazida pelo Artigo 37-A da Lei n° 9.514/1997, que preconizou que o marco inicial para a cobrança da taxa de ocupação do imóvel será a partir da data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário. Anteriormente contabilizava-se a taxa de ocupação a partir da alienação do imóvel em leilão.

“Art. 37-A.  O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Considerando as alterações supra informadas, pode-se concluir que a Lei recentemente promulgada pretende superar certas incertezas incidentes no instituto da Alienação Fiduciária, e assim, com maior robustez, conceder segurança jurídica e equilíbrio na relação entre os credores e os devedores fiduciários.

Em relação às empresas e instituições financeiras que são as responsáveis por disponibilizar os financiamentos imobiliárias mediante a utilização do instituto ora em comento, entende-se que com exceção da dilação do prazo para pagamento da mora por parte do devedor, da necessária intimação do devedor quanto ao Leilão, e do direito de preferência do devedor no leilão, todas as alterações foram consideravelmente positivas, visto que, agora: (i) as chances dos devedores suspenderem um leilão alegando avaliação irrisória diminuem drasticamente; (ii) a previsão da “citação por hora certa” dos devedores que eventualmente estejam ocultando-se, ou mesmo a intimação de porteiros e recepcionistas em condomínio ou loteamento tornará o procedimento consideravelmente mais célere; (iii)  após a consolidação da propriedade o devedor encontrar-se-á impossibilitado de impugnar o leilão, visto que debates judiciais acerca de eventuais arbitrariedades perpetradas pelo credor serão pleiteadas mediante demanda autônoma; e (iv) o marco inicial para a cobrança da taxa de ocupação do imóvel será a partir da data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, o claramente busca desencorajar o devedor a manter-se no imóvel no caso de inadimplemento da mora.

 

Daniel Brunner é Advogado do Escritório GVM – Guimarães & Vieira de Mello Advogados em São Paulo, bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernado do Campo, Pós Graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito – EPD e Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB SP, responsável pelo Departamento Consultivo Imobiliário e Contratual do escritórioE-mail: dbrunner@gvmadvogados.com.br 

Marcello Vieira de Mello é Sócio Fundador do Escritório GVM | Guimarães & Vieira de Mello Advogados e responsável pelas áreas de Direito Civil, Contencioso Civil / Comercial e Bancário; Graduado em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais; Mestre em Direito Empresarial na Faculdade de Direito da Universidade Federal de Minas Gerais; Ex-Professor de Direito Privado da Faculdade de Ciências Econômicas da Universidade Federal de Minas Gerais; Ex-Professor da Pós-Graduação em Direito Societário Praetorium/Universidade Cândido Mendes-RJ; Co-autor da obra “Direito Falimentar Contemporâneo”, Sergio Antonio Fabris Editor; Co-autor da obra “Sociedades Anônimas e Mercados de Capitais”, Editora Quartier Latin; Membro do Instituto dos Advogados de Minas Gerais. E-mail: mmello@gvmadvogados.com.br